一文读懂0年一季度中国楼市
01
政策篇
中央密集稳地产，地方多样松绑托市
0年一季度，中央多部委密集表态稳地产，财政部明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，两会定调探索行业新发展模式，支持新市民等三类购房需求。房企融资、预售资金监管适度松绑，并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”、全国性商品房预售资金监督管理办法出台。居民按揭贷款政策边际改善，各地放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率。15城出台新政刺激购房需求，重点涉及松绑限购、取消限售、发布购房补贴、棚改货币化安置等。
展望二季度，政策基调维持房住不炒，维持稳定但不会全面刺激。信贷层面，一是支持房企的合理融资需求，支持优质企业开展并购贷款融资，二是支持合理住房消费，降低居民按揭贷款成本，保障刚需、满足改善，给予新市民购房相应信贷支持。地方继续因城施策，核心一、二线城市调控政策仍将从紧执行，弱二线和三四线城市或将分类放松，压力城市有望通过棚改、财税托市等刺激居民购房消费。
中长期来说，首次明确提出探索建立行业新发展模式。完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，引导住房结构由“重购轻租”向“租购并举”转变，挖潜增量与盘活存量并重，推动城市有机更新。
总结
01
中央密集表态稳地产，房地产税年内暂不扩大试点（部分略）
0年一季度，房地产行业仍处在深度调整期，楼市持续低迷，房企面临危机。中央各部委就房地产行业密集表态，释放强烈维稳信号。
1月17日，发改委发文，提出促进住房消费健康发展，加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
1月19日，央行副行长刘国强表示，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力。要充足发力，、精准发力、靠前发力。
3月4日，银保监会发文，提出要满足新市民合理购房信贷需求，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。
3月5日，两会政府工作报告定调：继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
两会期间，全国政协经济委员会副主任刘世锦表示，短期内货币政策重点在稳房地产，重点支持城市化和结构转型升级过程中住房建设资金需求，房地产行业在未来很长一段时间内，依然会是产业链最长、产业带动能力最强的行业之一。
3月16日，国务院金融委召开专题会议，强调要切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。
随即，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委迅速表态，释放强烈“稳地产”信号。其中，财政部有关负责人在接受采访时表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
0
房企融资、预售资金监管适度松绑，利好央企、国企和优质民企（略）
03
居民按揭政策边际改善，涉及降首付、降利率、放宽公积金（部分略）
居民按揭贷款政策边际改善，主要涉及放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率。
第一，济南、北海、自贡、福州等18城放宽公积金贷款。马鞍山、衢州、南宁、晋中、东莞、唐山、南昌、中山、宣城、贵州、达州等11城调升公积金贷款额度，譬如南宁，首套最高贷款额度从60万元提升至70万元，二套从50万元提升至60万元。自贡实行公积金认贷不认房，既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷，按首套房贷款政策执行，有一笔已结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷，按二套房贷款政策执行。北海、南宁、晋中、福州下调公积金贷款首付比例，北海购买二套房或申请第二次公积金贷款，最低首付比例由60%下调至40%，福州、南宁、晋中二套房公积金最低首付比例分别调整至40%、30%、0%。济南、青岛、福州放宽公积金异地贷款政策，济南取消公积金异地贷款户籍限制，福州规定外地缴存公积金可以在福州申请公积金买房，青岛同胶东四市实现公积金转移接续同城化待遇，异地公积金贷款最高次数由一次调整为两次。
第二，重庆、菏泽、南宁等9市下调首付比例。重庆、赣州、菏泽、北海、防城港重启首套房两成首付，佛山、南通、蚌埠部分区域楼盘首套房首付比例按0%执行，南宁二套房首付比例由40%降为30%。
第三，郑州局部放松限贷，实行认房不认贷。郑州对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
第四，广州、南京、杭州、苏州等多城下调房贷利率、缩短审批放贷周期，满足居民合理信贷需求。
1月0日，央行公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，这是5年期LPR自00年4月来首次调整。
伴随着LPR利率下调，各地房贷利率步入下降通道。比如杭州房贷利率迎来三连降，首套房利率降至5.3%，二套房利率降至5.5%，基本已回到一年前水平，又比如苏州主流银行首套房贷利率降至4.6%，为近5年来新低。与此同时，房贷放款速度明显加快，譬如上海，平均放款周期缩短至1个月左右，个别银行仅需-3周，而去年动辄4个月到半年才能放款。
04
13城财税托市刺激购房消费，郑州“救市19条”最具示范效应
0年一季度，房地产市场继续走弱，成交量价处在持续下行通道。受此影响，全国15城出台新政刺激购房需求，重点涉及松绑限购、取消限售、发布购房补贴、棚改货币化安置等。
第一，南昌、郑州变相放松限购。南昌大专以上学历人员可以不迁户口，提供租赁和学历证明即可购房，夫妻双方不管多少套住房都可以办理夫妻财产约定。郑州鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
第二，哈尔滨取消限售。哈尔滨年5月开始实施区域性限售，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满三年方可上市交易，据悉，区域性限售政策即将到期废止。
第三，昆明、玉林、延吉等13个市（区县）财税托市，发布购房补贴刺激住房消费。比如延吉对农民购房所缴纳的契税给予全额补贴，又比如保定，对在保定市落户的非保定籍高校毕业生，在中心城区购买家庭首套住房，享受博士15万元、硕士6万元、本科万元购房补贴。
第四，郑州重启棚改货币化安置，助力楼市去库存。郑州坚持以货币化安置为主，推进棚户区改造，同时促进安置房转化，对已建安置房中群众自住以外房屋,采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。
值得一提的是，3月日郑州19条楼市新政最具示范意义，作为新年以来首个下场“救市”的二线城市，新政一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，可谓条条重磅，且成效斐然，据了解，近期郑州新房项目到访量企稳回升，二手房带看量、成交量显著提升。
展望
05
坚持房住不炒，中央政策维稳但不全面刺激，支持合理信贷需求
展望未来，中央政策将适度松绑，货币政策方面，二季度有望继续降准、降息，房地产行业也将从中受益。信贷政策层面，继续支持房企合理融资需求，支持居民合理按揭贷款需求，具体而言：
一方面，支持房企的合理融资需求，支持优质企业开展并购贷款融资，至少做到不抽贷、续作到期债务、发行并购票据等，国企、央企及优质民企或将更为受益。问题房企则有序出清，并给出实际的解决方案，至少不能突破“保交楼”的政策底线，最大程度维护住房消费者的合法权益。融资“三道红线”、房贷“两道红线”适度放松，适度延长达标期限，给予企业缓冲期。
另一方面，支持合理住房消费，二季度降准、降息，带动作为房贷利率锚的5年期LPR报价下调，从而降低居民按揭贷款成本，执行好差别化的住房信贷政策，保障刚需、满足改善，给予新市民购房相应信贷支持，合理评估新市民信用水平，制定合理按揭贷款标准，优化借贷流程。
需要说明的是，现阶段中央政策也仅限于适度松绑，并不会走向全面刺激楼市，类似于年“四万亿投资计划”、年“新政”之类的政策不会出台。
06
地方分类放松调控甚至刺激需求，因城施策促进行业良性循环
一城一策框架下，地方政府仍需落实城市主体责任，从地方实际出发，因城施策促进房地产业健康发展和良性循环。
核心一二线城市房地产调控政策仍将从紧执行，坚持调控目标不动摇、力度不松劲，限购等“四限”政策短期内较难退出，同时，严堵监管漏洞。但考虑到房地产市场环境和宏观经济压力，近期调控政策再加码的频率将明显下降。
弱二线和三四线城市或将分类放松，一方面，多措并举助企纾困，另一方面，适度放松调控，以期稳定市场预期，压力城市或将刺激居民购房消费。具体来说：
房企端，优化土地竞拍、预售监管等规则，提高行政审批效率，多措并举助企纾困，缓解企业流动性压力。譬如适度降低土拍门槛、调整土拍保证金比例、允许分期延期缴纳土地出让金。又比如在保证交付的前提下，因企施策，提高诚信企业预售资金支取比例。又或是适当调降商品房预售取证门槛，简化行政审批流程，缩短审批时间等。
居民端，适度松绑限购、限贷，比如调降落户门槛，中小型城市全面放开落户，出台就业、租房补贴，吸引青年人才落户。又比如信贷层面，提高公积金贷款额度、贷款比例，放开异地公积金贷款，降低商贷首付比例，取消认房又认贷，下调房贷利率。而那些市场下行过大、库存高企、去化承压的城市，可以通过棚改货币化安置、财税托市等方式来刺激居民购房消费，譬如出台购房补贴，鼓励进城农民、大学生、外来务工人员等新市民群体购房，又或者推进棚户区改造，提高货币化安置比例，创造更多增量购房需求。
07
探索新发展模式，完善保障体系、推进租购并举、盘活存量资源（略）
附表：0年一季度重要政策汇总（略）
0
行业篇
销售投资增速6年次低，二季度仍将低位
0年一季度行业继续调整，前月销售和投资同比增速均为近6年次低，全国商品房销售面积、金额分别同比下降10%和19%，销售均价同比下降11%。土地购置面积和房屋新开工、竣工面积分别同比下降4%、1%和10%，仅房屋施工面积微增%，受此影响下开发投资额仅同比微增4%。
预计二季度，全国销售和投资规模将继续维持较低水平。从中央到地方的调控宽松对市场信心的修正需要较长时间。东部地区和中高端市场预计将率先回暖，但整体新房销售将延续一季度“量价齐跌”的走势。民营房企财务风险尚未化解，建安投资和土拓投资难以高规模放量，整体开发投资增速将进一步收窄。
总结
01
一季度销售量价齐跌，金额同比降19%近6年次低、均价同比跌11%（部分略）
据国家统计局数据：1—月，商品房销售面积万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额亿元，下降19.3%。
1-月商品房销售均价为元/平方米，环比上升3%，同比下降11%。月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上升1.%，其中三四线城市同比下降0.1%。
“量价齐跌”的市场行情下房价增速也降至历史低点。不难看出在当前低迷市场环境下存在的两个特征：
一方面，房价处于短期低点。全国商品房房价同比下降、70城商品住宅房价涨幅缩至新低、三四线商品住宅房价同比下降。从CRIC统计数据来看，1-月二线城市沈阳、郑州商品住宅成交均价分别同比降16%和10%；三四线城市东莞、温州则同比均降8%。“房住不炒”的方针和持续近6个月的行业下行使得全国城市房价已压降至短期低点。
另一方面，房价已下降至底部。全国商品房销售均价环比上升，月起多数城市不再“以价换量”甚至收回了特价房源。持续降价和零星的房企暴雷下购房者观望心态浓厚，“只看不买”下房企在新房销售上已采取“躺平”策略。
0
新开工、竣工、土地购置均负增长，开发投资规模增速为6年次低（部分略）
据国家统计局数据：1—月，全国房地产开发投资亿元，同比增长3.7%。对比往年同期来看为近6年次低，仅高于00年。
建安投资方面，受到房地产业和建筑业行业信心的影响，房屋新开工和竣工增速无力维持正增。一方面，民营房企资金紧缺下项目新开工进度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任务；另一方面建筑业在难以收到足额工程款项的预估下，房屋竣工进度也曾一再延迟，延绵一年的“竣工牛”顷刻中止。
土拓投资方面，房地产资金面收到严控下，民营开发企业多已无力购置土地。加之1-月并非城集中供地节点，房企无购置土地动力。3月北京、上海、福州、厦门和合肥等核心城市陆续开展了首轮集中土拍，虽在土拍规则和利润空间上多有放宽，但从成交成果来看仍多以国企央企和本土城投为主。
03
待售库存增量创新高致总量增至5.7亿平，商品住宅较去年末激增4%（部分略）
国家统计局公布数据显示，月末，商品房待售面积万平方米，比01年末增加万平方米。其中，住宅待售面积增加万平方米，办公楼待售面积增加万平方米，商业营业用房待售面积减少万平方米。
根据历史规律，开年之初整体商品房待售面积都会迎来一轮显著跳增，今年也不例外，不过今年增量突破万平方米，创历史新高。究其原因，与楼市行情“急转直下”和新冠疫情各地频发密不可分。而这其中住宅待售面积增加万平方米，由此不难看出，居民购房自住热情迅速消退，观望情绪持续加剧，即便中央到地方“托市”政策不断，短期内仍难修复行业信心。
展望
04
高基数和信心博弈叠加，二季度销售仍负增长但东部市场或将率先企稳
短期内，市场仍将处于调控信贷松绑和居民购房信心的博弈之中。新房销售东部地区和中高端项目或将率先企稳，但全国整体仍将负增长。基于01年上半年较高基数，二季度新房销售表现将维持负增长。
政策宽松最先刺激到高端购房者需求释放，市场回暖将率先出现在东部地区核心城市，如苏州、宁波、台州等已有明显升温；豪宅销售回暖将领先于其他产品（月70个大中城市㎡以上新建商品住宅销售价格同比增1.4%）。
05
开发投资信心与融资资金短期尚难恢复，二季度投资增速再降
近期政策虽有一定利好，但传导到市场、企业还需一定时间，尤其是经历财务危机的房企则需要更长恢复期。房企拿地方面，高流拍、国企央企托底仍将为土地市场常态。重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则，如北京、福州和厦门均已完成0年首轮集中土拍，在土拍规则基本保持不变的原则下调高了销售指导价、降低限售期限等。虽然给予了参拍房企更多的利润空间，但实际土拍结果收效一般。
房企资金链紧绷而新房销售遇冷下，叠加保交付、促施工在建，房企将继续对项目新开工保持谨慎态度，新开工规模或进一步缩减。房企暴雷引发的关联行业波动下，施工强度的下降使得整体建安投资规模难以维持。土拓投资有限且建安投资乏力下开发投资规模失去有力支撑。叠加01年上半年投资规模较高的因素。因此预计二季度投资增速将继续收窄，并有负增长的可能。
03
土地篇
一季度成交建面跌入谷底供地门槛降低下市场热度略有回升
0第一季度，受集中供地阶段性“低谷”和楼市下行的影响，土地成交规模跌入谷底，同比降幅高达六成，成交均价也因此呈现出同环比明显下降趋势。市场热度方面，受多城土拍降门槛影响，溢价率、流拍率等热度指标表现略好于去年年末，一季度市场热度略有回升。
接下来，在各地积极调整供地端策略应对市场变化及政策端利好消息的影响下，预计二季度少数重点城市土拍或将有所回温。但受制于多数房企资金压力仍未得到实质性纾解，大部分城市的地市热度仍将维持在低位，尤其是楼市持续下行的城市，土地流拍现象频发仍难以避免。在此影响下，预计二季度整体市场热度仍将维持中低位运行。
总结
01
一季度土地成交量价齐跌，多城土拍降门槛、溢价率得以环比微涨（部分略）
成交规模跌入谷底，同比降幅高达六成。一季度，全国城经营性土地成交建筑面积仅万平方米，环比跌幅高达81%，同比来看，受集中供地阶段性“低谷”和市场下行的影响，同比降幅高达60%。分月来看，在供地节奏变化及多地疫情反弹的影响下，1-3月的土地成交量均明显不及去年同期，一季度土地成交规模也因此跌入谷底。
各能级城市表现基本一致，成交规模和成交金额同环比均大幅缩减。一线城市仅北京完成首轮集中供地，因此成交规模和成交金额同环比均明显减少，尤其是成交面积，环比降幅更是高达84%；二线城市仅有宁波、福州、青岛、合肥等少数城市有集中土拍，因此成交规模和成交金额也大幅减少；三四线城市受楼市下行的影响更为严重，土地市场更是低位运行，成交规模和成交金额环比降幅均超八成。
表10年一季度各能级城市经营性土地成交量价（略）
0
长三角成为供地主力，宁波、杭州、合肥、台州等城市竞拍热度较高（部分略）
从重点监测的城市来看，长三角二三线城市成为一季度土地市场的成交主力。从成交建面TOP0城市来看，有1个城市都是长三角城市，前5位城市均为长三角城市，其中宁波以万平方米的成交体量位居于首位，徐州、杭州、盐城及淮安分列二、三、四、五位，成交量均超万平方米。排在第六位的是北京，成交建面达万平方米，同时其也是一线城市中唯一上榜的城市。二线城市除上文提到的宁波和杭州外，还有合肥、南昌、青岛、西安、石家庄和成都六个城市，成交建面均超万平方米；三四线城市则占据11席，除位于榜单前5位的徐州、盐城、淮安外，大部分城市均位于榜单后半段，成交建面也基本少于万平方米。
03
流拍现象较去年年末有所缓和，楼市萎靡致弱二三线地块流拍现象频发（略）
展望
04
二季度成交规模将周期性回升但难追平去年同期，市场分化趋势将更加凸显（部分略）
01年一季度，受疫情反复及供地节奏变化影响，全国土地市场成交规模同环比均呈现了大幅下降趋势。接下来，随着各城市供地计划逐渐提上日程，二季度成交规模也将迎来周期性回升。但需要注意的是，由于当前多数房企流动性仍存较大压力，拿地态度仍旧谨慎；同时，为了减少流拍现象，以城为代表的重点城市多缩减了首轮集中供地规模，如重庆、武汉、青岛等此前供地大户的供应量基本在万平方米以下；由此来看，二季度土地市场成交规模也仍难追平去年同期。
场热度方面。为了提振市场、稳定预期，自去年年末以来，市场利好消息不断释放，各地政府也在供地端主动调整，如合肥、厦门加大中心城区优质地块供应比例、减配建、降低回炉地块地价等，一季度成交溢价率、流拍率等热度指标也因此较去年年末有所好转。若二季度利好政策细则能落地实施，尤其是金融端，房企资金压力得到实质性纾解，以重点城市市场将率先回暖。但回暖预期仅限于楼市韧性较强的一二线及强三线城市，购房需求萎缩、楼市成交疲软的城市土地市场热度仍将维持在低位，市场分化趋势会更加凸显。
04
城市篇
二三线同比跌43%加速下行二季度料局部企稳
0年一季度，整体楼市惨淡收场：受市场下行低迷行情影响，房企“躺平”心态严重，推盘积极性较低，整体推货量高位回落创3年同期新低；受此影响，成交整体延续下行，返乡置业“爽约”，即便3月有“复苏”迹象，环比持增，但单月和累计同比仍为负值，从中央到地方政策“春风”的利好效应尚未在成交层面有显著体现。分能级来看，一线供不应求，高热延续，即便政策“高压”也难抑居民购房热情；二三线稳中有降，分化加剧：西安、郑州、成都和南京等一季度累计同比降幅已收窄至0%以下，而武汉、厦门、南宁、徐州、宁波、长春、常州、东莞、杭州等一季度累计仍同比下降超50%。
预判二季度，我们认为，随着中央“两会”定调，五部委发声稳定房地产，到各级地方政府出台包括降首付、扩大公积金、降房贷利率等一系列措施，预期部分城市成交有望企稳，同比降幅有进一步收窄，不过“强者恒强，弱者积弱”的分化格局不会发生根本性逆转：核心一二线、强三线城市需求依旧坚挺，成交预期高位维持；相较而言，弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，步履维艰。
总结
01
新房供应：高位回落显著不及去年同期，仅一线相对“坚挺”（部分略）
0年一季度全国商品住宅供应疲软，市场低迷行情叠加传统春节营销淡季使得房企推盘积极性较低，“躺平”心态严重。据CRIC监测，前月个重点城市新增供应万平方米，同比下降48%，甚至较00年（新冠疫情武汉爆发）同期降幅也达到了15%。不同能级城市呈现出显著的分化行情，仅一线保持了良好的供货节奏，虽然供应量不及01年同期，但仍显著好于00年和年同期，二三线稳步回落，整体供应量降至历史低位。
1、前月新增供应创3年同期新低，一线推盘仍处历史高位（部分略）
前月，4个一线城市商品住宅新增供应面积万平方米，同比下降16%，较00年和年同期增幅分别达到了%和9%。上海迎来“供应大年”放量显著，前月新增供应万平方米，创年以来同期新高，甚至前月月均较去年四季度月均增幅也达到了18%。
9个重点二线城市前月商品住宅供应量为10万平方米，较01年和年同期均下降47%，较00年同期也下降3%。供应缩量最为显著，0年前月月均较01年四季度月均降幅达71%，在不同能级中居首。
个三四线城市商品住宅供应面积万平方米，同比下降51%，较00年同期降幅也达到了17%。各城市同比跌多涨少，仅有漳州、安庆、汕头、金华、桐庐、吉林、连江、济宁、福清、贵港、海宁等11个城市同比持增，整体供应好于去年同期。
、3月供应环比翻番但不及去年同期，一线单月同比回正
3月整体供应量有了稳步回升，据CRIC监测，30个重点城市预估新增供应面积万平方米，环比翻倍增长17%，不过因去年基数较高，3月单月同比回落45%,前3月累计同比下降44%，整体供应表现显著不及去年同期。
分能级来看，4个一线城市供应显著放量。3月整体预计供应16万平方米，环比增4%，同比增36%，前3月累计同比与去年基本持平。分城市来看，上海本月迎来多盘集中加推，3月供应量达11万平方米，同环比分别上升了%和%，前3月供应累计同比较去年增幅达15%。北京、广州、深圳3月供应环比均有不同程度回升，不过仍不及去年同期，整体前3月供应累计同比持降。
热点二三线城市供应量也有稳步回升态势，不过涨幅不及一线，6个监测城市3月合计供应万平方米，环比增%，同比“腰斩”，前3月累计供应量较01年同期下降49%。杭州、东莞、大连、海口供应迎来阶段性放量，同环比齐增；相较而言西安、郑州等因前月放量显著，3月迎来小幅回调。总体来看，房企推盘积极性有稳步提升的迹象，但尚未恢复到预期水平。
0
新房成交：一季度累计同比降4%，一线热度高于二三线（部分略）
0年一季度全国商品住宅成交规模为近年来低点，仅一线延续高热，二三线市场进一步下行。前月个重点城市商品住宅成交面积万平方米，较01年和年分别同比下降4%和1%，月均较01年四季度月均下降3%。新房供应同比腰斩后市场情绪受到严重打击，新房成交难以放量；而政策宽松对楼市成交的提振需要一定时间。
1、前月成交同比下降4%，一线跌幅最小，二三线回落4成（部分略）
前月，一线城市商品住宅成交面积达万平方米，同比下降30%，较年同期上涨56%。热度上较01年末有所下降，前月月均成交面积较01年四季度下降5%。受供应显著缩量影响，4个一线城市中仅上海前月成交规模同比微增1%。从供求比来看，4城均处于供不应求状态，深圳前月供求比仅0.。
9个二线城市前月成交面积合计70万平方米，较01年和年同期分别下降39%和4%，月均成交面积较01年四季度下降38%。前月整体呈供应短缺状态，9个二线城市供求比仅0.54，多数城市前月成交累计同比为负值，仅南京、郑州和哈尔滨同比正增。
个三四线城市商品住宅成交面积为万平方米，较01年和年同期分别下降46%和8%。九成以上三四线城市商品住宅成交规模同比下降，4成以上城市规模同比腰斩，仅梅州、梧州等地市维持同比正增。
、3月成交环比微增同比近乎腰斩，一线累计同比降幅小于二三线
3月典型城市商品住宅成交表现较前月有所回暖，30个监测城市预计成交规模为万平方米，环比较月上涨48%，同比下降47%。一季度30个监测城市成交面积累计同比下降4%，较前月（累计同比下降39%）降幅扩大3pcts。
分能级来看，一线城市3月预计整体成交新房00万平方米，环比微增7%，同比降49%，累计同比降37%。北京、广州和深圳随着新增供应入市成交开始放量，环比涨幅分别为57%、7%和18%。上海3月多盘加推，疫情突发叠加外围项目缓慢去化，使得成交环比回落8%。
重点二三线城市3月已开始成交回暖，6个监测城市预计整体成交万平方米，环比增长达56%，同比下降46%。一季度6个城市成交累计同比下降43%，较前月（累计同比下降41%）降幅扩大pcts。城市间分化持续加剧，西安、郑州、成都和南京一季度累计同比降幅已收窄至0%已下，而武汉、南宁、长春等一季度累计仍同比下降超50%。
03
二手住房：3月加速下跌致累计同比锐减5%，深杭等跌幅显著（部分略）
相比新房市场而言，0年一季度二手房市场成交情况更加严峻。受01年多个城市出台二手房指导价，一线城市以及强二线城市成交规模均收窄至历史低点。叠加面向二手房成交的息税和信贷政策放宽幅度有限，二季度二手房市场将继续下行，且后续回暖速度慢于新房市场。
1、前月二手房成交量同比“腰斩”，一线高位回调跌幅超平均（略）
、3月9城环比增46%但同比仍降60%，累计同比跌幅达5%
一季度末二手房市场并未有好转迹象，3月9个重点城市预计成交91万平方米，环比虽增46%但同比仍下降60%，同比降幅较9城月（同比下降48%）扩大1pcts。一季度9城二手房成交累计同比下降5%。
从日成交数据来看，北京、杭州、苏州和佛山环比有较大回升，其中杭州环比上涨89%。上述4城市场有略微回暖现象。但绝大多数城市当前二手房市场仍处于历史规模底部，虽有政策利好频出但宽松有限，整体市场仍处于持续下行中。
04
房价：一线涨幅保持、二线分化回落、三四线普降（部分略）
0年一季度整体新房市场下行趋势依旧延续，“量价齐跌”下全国房价同比增速持续收窄。从环比变化来看本轮房价已调整至底部，部分二三线城市已降无可降。具体来看，一线城市涨势凸显，高端住宅的集中备案使得全市均价结构性上升；二线城市整体同比涨幅收窄，各城市间则涨跌分化；三四线城市则普遍同环比齐降，经济弱市在下行市场中房价存在较大下行压力。
1、70城房价同比回落、环比跌幅持稳，一线房价环比率先回升（略）
、前月房价同比增10%，泉州、义乌等部分强三线涨幅超0%
从CRIC监测的0年前月个重点城市新建商品住宅成交统计均价看，全国整体房价保持增长但涨幅收窄，同比上涨10%。一线楼市高热房价领涨，同比上涨18%；二线市场分化、涨跌不均下整体同比上涨7%；三四线房价小幅回调，同比下降5%。
民富基础较强的三四线城市市场价值凸显，无论是房价绝对值及涨幅均是当前全国百城中最明显的一类。前月房价绝对值TOP10中，三四线城市绍兴、珠海和义乌超过苏州、宁波等进榜。房价涨幅TOP10中，泉州同比上涨8%位列榜首，义乌、咸宁、嘉兴和嵊州同比涨幅也均超0%。可见经济较强、民富较厚的强三四线城市在下行市场中也具有极高抗跌性，房价涨幅超过全国均值。
从各能级城市来看，一线城市房价普涨，虽有限价和限签政策抑制房价虚高，但高档住宅的集中备案仍使得北京、广州和深圳前月商品住宅成交均价分别同比上涨15%、0%和6%。
二线城市房价涨跌分化显著。部分二线城市房价具有较强抗跌性，叠加一季度市场热度尚存，如长沙和南京前月商品住宅成交均价分别同比上涨8%和7%。而昆明、沈阳和拉萨购房需求收缩明显，房价同比降幅超10%。其余城市如福州、天津、合肥、武汉、郑州、苏州等存在不同程度的“以价换量”现象，叠加疫情反复房价同比小幅回落。
三四线城市房价普遍回调，仅包括上述进榜城市在内16个城市前月房价同比涨幅超10%，主要以东部地区长三角和粤港澳城市群内强三线城市为主。弱三四线城市房价出现较大降幅，如韶关、南平、梧州、淮北等同比降幅超10%。
05
库存：高位波动，三四线涨幅扩大至0%且去化周期近年（部分略）
0年月，恰逢春节传统假期，供需疲软，同环比齐跌，不过整体成交跌幅不及供应，因而狭义库存小幅微降至6.1亿平，成交不济带动去化周期由0年1月末的17.47个月跳增至19.53个月，显著高于01年同期水平。广义库存高位持稳，微降至38.5亿平，潜在库存风险依旧较大。
1、狭义库存微降至6.1亿平，一二线持平去年、三四线涨幅扩大
01年月，狭义库存延续上月回落态势。据CRIC监测数据，0年月百城商品住宅库存量达到了万平方米，环比微降1%，同比增长5%。结合楼市供求，月恰逢传统春节假期，叠加，叠加当前市场下行行情，房企多数处于“躺平”状态，推盘积极性普遍不高，供应同环比齐降，降幅均超70%，成交如是，但回落幅度不及供应，整体市场供求持稳，狭义库存小幅微降至6.1亿平高位持稳。
不同能级城市均保持环比回落，同比上升态势。不过环比变动不大，跌幅均在%以内。同比来看，一二线基本与去年同期持平，涨幅分别为1%和0.4%。三四线库存压力稳步增长，同比上涨1%，在不同能级城市中居首，且涨幅有不断扩大的趋势。
具体来看，一线城市中仅上海一城狭义库存保持同环比齐降，虽然供应显著缩量，但居民成交热情不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近，售价10万元/平方米以上的高端盘仍一房难求，上海院子、招商云玺、苏河望等开盘当天即售罄。北京供求疲软，整体狭义库存与上月基本持平，同比小幅微降3%。广、深楼市延续低迷，不过得益于供应显著缩量，狭义库存环比均呈现回落态势，不过同比延续上扬，潜在库存风险值得警惕。
二线城市中，北部和内陆城市诸如青岛、沈阳、武汉月末狭义库存量均超万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在5%以内，合肥供不应求，狭义库存环比回落8%；同比来看，涨跌参半，杭州、合肥等跌幅超40%，以合肥为例，虽供需皆有回调，但整体成交热度延续，去化率高达69%，部分项目诸如蜀山意禾佶第，小户型低总价，叠加学区(50中东校(西园校区)+安医大附属小学)优势，去化率高达66%。包河区蓝城滨河湾基于较高倒挂情况开盘去化表现也名列前茅。而弱二线城市哈尔滨、南昌等库存积压情况显著，宁波等前期大热城市迎来阶段性回调，同比涨幅也较大。
三四线城市因供应缩量，狭义库存环比小幅回落，不同城市跌多涨少，但跌幅基本都在5%以内，同比则呈现涨多跌少，不同城市间分化持续加剧：临沂、钦州、等城市主要源于历史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存同比增幅均在5%以上；而汕头、惠州、东莞等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响，成交被抑制，数据实难反映真实的市场需求。此外，少部分城市诸如太仓、三亚、东营等月库存同比跌幅均在35%以上，库存风险相对较小。
、库存消化周期持续增至19.5个月，三四线近年压力陡增
0年开年，因整体成交转淡，去化周期延续稳步上行趋势，由0年1月末的17.47个月跳增至19.53个月。不同能级城市皆保持上扬，一线增至1.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，目前库存风险基本可控，而三四线去化周期已达到3.5个月，迫近疫情期高位（5.18个月），显著高于百城平均，去化风险浮出水面,同比增83%，居不同能级之首。
具体来看，一线城市分化加剧：北京去化周期超年，广州、深圳则处于10-15个月之间，上海不足5个月，库存风险相对较小。变化趋势来看，北京、广州、深圳均呈现同环比齐增，主要是因成交热度回落影响。上海去化周期“一降再降”，已由5.35个月降至4.67个月，显著低于去年同期，供应主导型市场下，居民购买力相对充裕，购房积极性依旧较高，加之本月供应缩量显著，狭义库存稳中有降，使得去化周期进一步缩短。
30个二线城市中仅有哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过年，以北部内陆城市居多，成交相对惨淡；1/3共计9城去化周期在1个月以内。从变化情况来看，同环比均呈现出涨多跌少，其中哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛等面临去化周期大于30个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，石家庄、成都等得益于成交热度回升，去化周期同环比齐降。
三四线城市形势更为严峻，去化周期高达3.5个月，已经逐步迫近00年疫情期间水平，环比上月大幅上涨10%，而同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中36城去化周期已在0个月以上，其中防城港、烟台、淄博、临沂等内陆三四线主要是历史遗留问题，库存基数较大，整体成交转淡下，去化周期保持同环比齐增，而惠州、金华、珠海、汕头、泉州、东莞、丽水等则因前期需求透支叠加调控加码等多重因素，去化周期拉长至0个月以上。而三亚等迎来此消彼长的轮动行情，去化周期不足10个月且低于去年同期，整体库存风险相对较小。
3、广义库存同比增3%至38.5亿平，弱二三线同比增幅超0%（略）
展望
06
供应：二季度预期迎来高峰，“以销定产”核心一二线或将放量
预判二季度，预期将迎来0年首轮供应高峰。一方面，01年个核心一二线城市推行集中供地，根据不同城市项目开工、开售周期，以及01年集中供地地块成交开工情况，第二季度将成为第一个集中入市的时间点。另一方面，随着3月两会召开，从中央五部委发声稳定房地产，到各级地方政府出台包括降首付、扩大公积金、降房贷利率等一系列利好措施，都在为整体市场释放积极信号，房企从推盘到开工的信心正在逐步恢复。
分城市来看，一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域。“以销定产”下加快新房销售表现较好城市货量入市将成为房企的普遍决策之举。
弱二三线城市则面临供应持续缩量，一方面基于01年二三线城市经营性用地成交建面分别同比下降6%和%，房企拿地积极性不高，待开发项目的减少制约新房供应面积的放量；另一方面，房企现金流吃紧的情况下更多强调集中力量办大事，或将减少弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的续推加推为主。
07
成交：二季度一线和强二三线将率先企稳，弱三四线继续盘整下行
考量到政策“春风”至，叠加供应放量，预计二季度整体新房成交规模将有所回升，环比上涨，但考量到去年高基数原因，同比仍会下降，降幅会有所收窄。一线城市市场持稳或小幅微增，热度保持，二三线楼市成交将随着供应缩量而延续小幅回落，市场重新回到分化格局：强二三线楼市率先回暖，弱三四线城市则将延续更长时间的成交下行。具体来看，
一线城市二季度预计成交热度延续，供应放量下，预期整体成交延续稳中有增。各城市核心区域内新盘入市将带动市场成交量稳步上行；外围郊环项目“难以导客”的问题将有所改善，开盘去化率也将有所回升。整体而言，二季度一线城市新房市场将维持高热的成交走势。
3月深圳传将适当上调二手房参考价。预期在二季度，核心城市实行的二手房指导价政策略有宽松。本轮宽松仍以“试水”为主，预期利好有限故难见核心城市二手房成交在二季度因此出现显著跳涨。因此我们预计二季度整体二手房市场将延续一季度下行趋势，同比降幅或有收窄但幅度有限。各能级二手房市场回暖速度将显著落后于新房市场。
二三线楼市成交将随着供应缩量而延续小幅回落，重新回归分化行情。中央及地方调控与信贷层面的宽松政策将在二季度逐渐在新房成交中得到回应。本身民富基础较强、此前被政策压制的强二三线城市将率先出现楼市回暖，如苏州、杭州、成都和南京等。而需求透支严重的弱三四线城市即使有层层利好政策支持，短期成交也难有起色，如南充、洛阳、驻马店、菏泽等。
08
房价：一线和强二线房价稳中有升、弱二线涨跌分化，三四线回调“未见底”（略）
09
库存：核心一二线或将持稳微升，三四线去化周期拉长风险加剧（略）
附表1：0年前月个城市新建商品住宅新增供应情况（单位：万平方米）（略）
附表：0年前月个城市新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）
附表3：0年前月个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）
附表4：个重点城市0年月末商品住宅狭义库存及消化周期（单位：万平方米，月）（略）
附表5：0年月末个重点城市商品住宅广义库存量及其变动情况（单位：万平方米）（略）
05
营销篇
折扣让利空间有限，渠道效果减弱
总结
01
营销积极性不高，折扣让利空间有限
与01年初房企积极的营销态度形成对比，今年一季度由集团层面组织的大型营销活动减少，仅有富力、融创、荣盛等房企推出了一些节日活动。就算在月春节期间，房企借助“返乡置业”营销策划的热情也在降低，楼盘广告数量少，多数房企营销积极性不高，活动规模和数量都有下滑，甚至部分售楼处直接闭门歇业。
让利空间有限，一季度整体项目折扣在9折以上。房企主要依托节日展开活动，市场低迷之下，消费者信心不强，房企也鲜有大规模促销活动，普遍维持在9折以上，折扣力度不及01年末。即使部分房企有让利意愿，整体力度也十分有限。主要是01年底至今，市场的持续高压之下，部分房企已经释放了最大让利幅度，折扣触底，难有再降价空间。且多个城市发布“限跌令”，地方政府仍然持续监控房价起伏，比如春节期间，青岛郊区部分项目就因为降价幅度过大导致被限制网签。
0
渠道分销效果减弱，佣金费率也有下降（略）
03
活动多为折扣降价，跨界、社群出现新亮点
总体来看，0年第一季度内房企的营销创新力度不高，房企营销形式多以折扣降价、特价房为亮点，部分房企跨界营销力度不减，时代中国创建“她时代”社群营销品牌。
节日营销：区域和项目组织为主，绿地、融创活动较多
每年一季度的营销活动多以“春节”、“返乡置业”、“元宵”等为主题，基本都为“到访礼”、“推荐礼”、“购房礼”、“新年礼”等组合礼遇。根据CRIC统计的0年重点房企营销数据来看，从企业活动举办积极程度看，今年绿地控股和融创中国的营销活动较多，绿地控股均为项目营销，融创中国区域营销更多，且针对不同区域项目的活动营销力度差异明显；从活动范围看，广东、湖南、湖北以及部分重点一二级城市活动更多。在活动组织上，除雅居乐和中海地产为集团营销外，其余均为区域和项目营销，主打折扣降价、一口特价房等，还有部分活动为业主购买车位和支付物业费方面有优惠活动，全民营销和老带新等活动基本与之前相同。
跨界营销：赋能品牌形象，健康、居家生活成新方向
从00年前后开始，房企跨界营销逐渐盛行。根据CRIC不完全统计，重点监测房企00-01年房企跨界联名超80次，其中房企与文化影视、互联网平台类公司跨界合作更为频繁；0年一季度房企跨界营销15次，选择跨界的行业更加多元化，开始与居民生活平台、时尚艺术类公司开展合作。浙江世茂×叮咚买菜开启春日质诚陪伴季，即便在疫情反复的当下，也能为业主提供优质春日应季食品，保障业主生活需求；富力集团以“健康生活”为理念，与花样滑冰女神李子君和咕咚开展公益跑步线上打卡活动，同时在推出新春一口价活动，是今年一季度秉持积极营销态度的房企之一。
社群营销：时代中国打入赛道，“她时代”独辟蹊径（略）
展望
04
疫情反复加强线上营销，营销需做好前置
一季度以来，我们
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